Ako dôverovať vývojárovi, keď je všetko tak nestabilné?

Znaky spoľahlivosti vývojára

Otázka, ktorý vývojár môže byť dôveryhodný, bola vždy dôležitá. Ale počas obdobia finančnej nestability sa riziká výrazne zvyšujú, a preto by mal kupujúci obzvlášť opatrne predtým, ako urobí konečné rozhodnutie.

Natalia Solomonová, generálna riaditeľka MIT-Real Estate (MKC GC) uvádza tieto charakteristiky spoľahlivého developera:

1. Prítomnosť odovzdaných objektov, bytov, v ktorých sú už vydané nehnuteľnosti;
2. Absencia zmrazených stavebných projektov;
3. Aktivita pracovného procesu na mieste objektu, ktorý ste si vybrali.
4. Informácie v médiách a na internete (vrátane recenzií) - vždy píšu o problémoch;
5. Informácie na webovej stránke rozhodcovského súdu;
6. Predaj bytov v súlade s 214 FZ.

Leonard Blinov, marketingový riaditeľ spoločnosti UrbanGroup Dôležitá je renomácia developera, ako aj to, ako spoločnosť dodržiava stanovené tempo výstavby. "Byt stojí za to kúpiť od developera s dobrou povesťou as pripravenosťou stavby domov aspoň 30%. Okrem toho je potrebné kúpiť nehnuteľnosť len v tých obytných komplexov, ktorých realizácia pokračuje na 214 FZ, ktorá chráni kupujúceho čo najviac.

Prítomnosť niekoľkých projektov, vrátane aspoň jedného dokončeného a jedného v zrelej fáze výstavby, s cieľom sledovať tempo výstavby. Informácie o tom, ako prekonal krízu v roku 2008 . Je žiaduce, aby spoločnosť mala aspoň 3 roky, "hovorí expert.

Vitaliy Bakhvalov, vedúci oddelenia marketingu a reklamy skupiny SU 22, tiež zdôrazňuje povesť developera. Podľa neho nič nie je pre kupujúceho taký závažný argument, ako skutočnosť, že spoločnosť splnila všetky svoje predchádzajúce záväzky včas, dokončil objekty včas - vrátane krízy 2008-2009. "Ľudia môžu ísť na stavenisko a vidieť všetko vlastnými očami - spravidla potom, čo polovica otázok zmizne."

Alexej Shmonov, generálny riaditeľ portálu pre nehnuteľnosti Move . Su hovorí , že otvorenosť developera, jeho ochota komunikovať s tlakom je dobrým znamením. Podľa odborníka môže potenciálny kupca podporovať činnosť PR správnej spoločnosti: preskúmať pripomienky svojich odborníkov v médiách, činnosť prejavov rečníkov atď. "Ak firma komunikuje otvorene s tlačou, iniciuje diskusiu o svojich projektoch - to často znamená, že sú dostatočne sebavedomí vo svojich schopnostiach. Nezamieňajte spoločnosti pre styk s verejnosťou s publicitou kľúčových osobností založených na škandalóznych vyhláseniach atď. Prax ukazuje, že je vhodný štýl podnikania s takýmito hráčmi, čo negatívne ovplyvňuje výkon záväzkov spoločnosti voči zákazníkom, "hovorí pán Šmolov.

Výstavba pôžičky

Podľa skúseností v rokoch 2008 - 2009 sa mnohí vývojári dostali do popredia, pretože boli príliš závislí od financovania úverov. Trh bol na vzostupe, doslova kúpil všetko - a veľmi často nie pre svoje vlastné bydlisko, ale za účelom ďalšieho predaja. Bol vytvorený projekt a dokonca aj s naším vysoko rozvinutým a civilizovaným trhom, konzultanti ho vždy neboli priťahovaní. Často sa o každom marketingovom koncepte a analytickej dôkladnosti reči nedostali, vývojári verili, že to urobí - trh absorbuje akékoľvek objemy. Potom sa developerovi podarilo otvoriť úverovú linku a všetko bolo v poriadku - až kým v čase krízy banky na jednej strane neboli schopné pokračovať v financovaní a kupujúci sa naučili počítať peniaze a začali starostlivo rozhodovať o tom, čo kupujú. A problémy s hypotékou časť kupujúcich okamžite prerušili.

Znamená to, že by sme mali byť obzvlášť opatrní pri kúpe bytov od tých developerov, ktorí stavajú hlavne na vypožičané peniaze? A je možné, aby kupujúci získal informácie o finančnej a úverovej politike spoločnosti?

Leonard Blinov sa domnieva , že riziká kupujúceho s tým, čo developer stavia na vypožičaných finančných prostriedkoch, nie sú priamo spojené. "Ak je dobré financovanie projektu solidnou bankou a bude pokračovať, je to veľký prínos. Dostupnosť vlastných prostriedkov developera je však tiež dôležitá - je veľkým rizikom, a preto sa pokúsi splniť svoje záväzky aj v ťažkej situácii. Časť informácií je možné získať z vyhlásenia projektu, "povedal expert.

Natalia Solomonová súhlasí s tým, že kríza likvidity v roku 2008 preukázala prítomnosť obrovských rizík pre vývojárov, ktorí porušujú základný princíp udržateľnosti spoločnosti: správny pomer vlastných a vypožičaných prostriedkov.

Avšak, podľa odborníka, spoľahlivé informácie kupujúcemu sú prakticky nedostupné, pokiaľ developer verejne nezverejní svoju účtovnú závierku.

Vitaly Bakhvalov tiež hovorí, že kupujúci je nepravdepodobné, že bude môcť získať informácie od developera o tom, aké peniaze buduje. Možno však posúdiť, ako spoľahlivý je vývojár nielen tým, akú finančnú politiku vedie, ale aj napríklad tým, aké výrobné kapacity má. "Naša spoločnosť sa môže pochváliť tým, čo budeme stavať, bez zapojenia dodávateľov. Nie každá spoločnosť má taký pôsobivý výrobný a technický základ, ako máme. Pre mnohých ľudí je to dôležitý argument, ale naša povesť a história objektov - ich doručenie v čase - je pre nás najlepšie. A ako budeme stavať - pre kupujúceho je to druhá otázka, "- hovorí Vitaly Bakhvalov.

Alexej Shmonov tiež verí, že nikto neposkytne kupujúcemu informácie o financovaní. Ale súhlasí s názorom Vitalija Bakhvalova, že ukazovateľom pre kupujúceho nie je len pomer vlastných a vypožičaných prostriedkov, o ktorých sa takmer nedá poznať, ale aj výrobné kapacity, ktoré má spoločnosť k dispozícii.

Napriek tomu, podľa niektorých odborníkov, úverové financovanie má svoje výhody. Takže Sergey Lyadov, tlačový sekretár investičnej a developerskej spoločnosti "City- XXI Century" hovorí, že možnosť prístupu developera k úverovým zdrojom bánk je dôležitou výhodou nielen pre samotnú spoločnosť, ale aj pre svojich klientov. V takomto prípade sa znížia riziká nedokončenia výstavby.

Tu je to, čo pán Lyadov povedal o skúsenostiach spolupráce spoločnosti s bankami v ťažkej krízovej perióde predchádzajúcich rokov: "Kríza v rokoch 2008-2009. V prvom rade to ovplyvnilo vývojárov, ktorí uskutočnili agresívnu investičnú politiku prilákaním veľkého počtu úverov. Naša spoločnosť sa však držala konzervatívnejšieho smeru správania, čo nám umožnilo dodržiavať primeranú rovnováhu medzi vlastnými a vypožičanými prostriedkami. Spoločnosť bez problémov splnila svoje finančné záväzky voči Sberbank v najťažších ekonomických obdobiach. A to nám umožnilo v apríli 2010 zatvoriť úverovú linku za 60 miliónov dolárov a o niečo skôr v marci 2010, aby sme získali nový úver od banky vo výške 1,1 miliardy rubľov. Sberbank je náš stály partner v rozvojových projektoch vrátane integrovaného rozvojového programu pre okres Strogino a pre nás ako vývojársku spoločnosť je veľmi dôležité a hodnotné, že táto spolupráca prebieha bez toho, aby bola komplikovaná vonkajšími okolnosťami. "

Tipy pre kupujúceho

Sergey Lyadov dal kupujúcim poradenstvo o tom, ako si vybrať spoľahlivého vývojára.

"Kritériá pre opatrenia na určenie spoľahlivosti spoločnosti zahŕňajú predovšetkým uzavretie dohody o kapitálovej účasti (DDU) s developerom so štátnou registráciou transakcie v spoločnosti Rosreestr. Po druhé, splátky, ak je to možné. Na minimalizáciu rizík je potrebné priradiť nákup stavebného objektu v čo najvyššej možnej etape výstavby. V tomto prípade však bude nákupná cena spravidla vyššia, ale ide o platbu za zníženie rizika. Je dôležité uzavrieť dohody s vývojármi, ktorí majú pozitívnu obchodnú povesť a portfólio úspešne dokončených podobných stavebných projektov. Je povinné skontrolovať dokumentáciu o pozemku a stavebné povolenia . Zníži riziká a priláka kvalifikovaných právnikov, ktorí sa špecializujú na takéto prípady, aby sa zúčastnili rokovaní s developerom a skontrolovali dokumentáciu, "povedal expert.

Nálada kupujúcich a ďalší rozvoj trhu

Ako viete, v čase krízy sa dopyt po primárnom trhu takmer úplne zmenil na "sekundárny". Dnes, keď sa negatívne trendy v ekonomike zintenzívnili, aktivita kupujúcich na primárnom trhu klesla, takže čo možno posudzovať pri zmene spotrebiteľského sentimentu v priemysle na negatívne? Na to sme sa opýtali našich odborníkov.

Vitaly Bakhvalov povedal, že vo svojej spoločnosti nie je žiadny pokles dopytu po bytoch v domoch vo výstavbe. Práve naopak, podľa experta na konci leta došlo k rastu dopytu.

Sergej Lyadov povedal, že v auguste záujem o objekty primárneho trhu výrazne rástol, spoločnosť zaznamenala trojnásobný nárast dopytu. "V septembri mierne klesol, ale stále zostal na vysokej úrovni. Najvyhľadávanejšie sú teraz zariadenia ekonomickej triedy a triedy komfortu. Zníženie objemu novej konštrukcie nie je dodržané. Predchádzajúca úroveň ponuky zostáva na úkor vstupu nových projektov a nových objemov do realizovaných projektov, "hovorí expert.

Natalia Solomonová zdieľa názor, že dopyt po bytoch v nových domoch sa neustále zvyšuje. "Hlavným kritériom pre rozhodnutie o kúpe je cena. Stratégia developerov, v ktorej sa na objekt objevujú malé množstvá bytov, intriky a podporuje činnosť kupujúcich, "domnieva sa odborník.

Leonard Blinov tvrdí, že človek musí pochopiť, že rozdiel v cenách na primárnom a sekundárnom trhu môže dosiahnuť 30-40%. "Preto tí, ktorí sú vystavení väčšiemu riziku, platia nižšiu cenu. Hoci právna čistota transakcie na sekundárnom trhu nie je taká jednoduchá otázka a je potrebné ju verbálne skontrolovať, "hovorí expert.

Takže kríza v rokoch 2008-2009 bola opatrnejšia nielen pre vývojárov, ale aj pre kupujúcich. Ak vývojári zrevidovali svoje finančné a manažérske politiky, kupujúci sú opatrní pri výbere vývojára, pričom venujú väčšiu pozornosť svojej spoľahlivosti a schopnosti plniť si svoje povinnosti nielen za priaznivých ekonomických podmienok, ale aj počas finančných turbulencií. Vysoká aktivita na trhu s bytovými stavbami aj v súčasnosti, keď sa zhoršili negatívne trendy v ekonomike, naznačuje, že dôvera kupujúcich je pomerne veľká a ich nálada je vo všeobecnosti optimistická.

Portál Move.su si želá, aby ste sa nemýlili s voľbou!