Porovnávací prístup. Metódy na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti

Vo svete praxi v obore oceňovanie nehnuteľností práci používajú tri prístupy:

• porovnávacia či trh;
• drahé;
• ziskové.

Voľba metódy závisí na predmete hodnotenia a reálne situácie, ktoré sa vyvíjali okolo určitého typu nehnuteľností. Avšak, najspoľahlivejšie metódou je stále považovaná za porovnávaciu prístup pre určenie stanovenej hodnoty.

Základné princípy porovnávacieho hodnotenia

Porovnávací prístup - súbor techník pre stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Odhaduje vlastnosť v porovnaní s podobnými predmetmi.

Vymeriavací základ vychádza z nasledovných zásad:

• Ponuka a dopyt. Tieto dva ukazovatele sú neoddeliteľne spojené, obmedzený počet návrhov na určitý požiadavku, a naopak, čím viac ponúk, tým menší dopyt.
• Substitúcia. Ani kupujúci nezaplatí vyššiu cenu, ak je vlastnosť s podobnými vlastnosťami stojí menej.

Pojem trhová hodnota je takmer totožný s pojmom rovnovážnej ceny. Rovnovážna cena - je súbor kvantitatívnych charakteristík a cenových faktorov, ktoré určujú ponuku a dopyt na projekt, ktorý je porovnávaný.

Hlavnými kritériami pre výber porovnateľných určiť hodnotu nehnuteľností

Prvky, ktoré sú brané do úvahy pri porovnávacie analýzy, veľké množstvo, a ich kombinácia je takmer rovnaká ako nekonečna. Preto sa pri analýze obmedzené na určitý počet faktorov, ktoré majú priamy vplyv na ceny.

porovnávanie prvkov. ako právo

Akékoľvek bremeno alebo nevoľníctve viesť k zníženiu nákladov na odhadovaného objektu. To znamená, že akékoľvek obmedzenie vlastníckeho práva - je zníženie ceny. Ak je objekt odhaduje v porovnaní s porovnateľnými predmety nemá nevýhody, cena, naopak zvyšuje.

Informácie o dostupnosti pozemkov vecné bremená - nie je jediným krokom-down faktorom. Pri posudzovaní hodnoty, je veľmi dôležité, kedy sa prevádza vlastníctvo pozemku alebo právo na nájom, trvalého užívania. Posledné dve pravidlá platia pre znižovanie faktorov. Je veľmi dôležité, či je pôda má určité obmedzenia, aby ďalej s tým vysporiadať.

podmienky predaja

Takéto podmienky sú brané do úvahy, ak je hodnotená objekt má skutočne rozlišovacie znaky z predaja.

K zníženiu faktory patrí bankrot, čo znamená, že predávajúci v zhone, aby sa nákup a predaj transakcie, pretože doba expozície objektu trhu s nehnuteľnosťami je určite zníži v porovnaní s podobnými predmetmi.

Posúdenie podstatného vplyvu a súvisiacich komunikácií, partnerstvo, ale pre vyhodnotenie týchto rizík je ťažké.

V prípade, že kupujúci a predávajúci v spojení nájomných vzťahov, a je plánované na záver kúpnej zmluvy medzi nimi, s cieľom ušetriť na platenie daní, samozrejme, odhadované náklady budú nízke. Motivácia v tomto prípade - ako je účastníci transakcie sú spojené iné vzťahy netrhových preto, že predávajúci skutočne dodáva kupujúcemu. Taká situácia, v prípade, že transakcia bude na podmienkach opcie.

K zvýšeniu vyhodnotené hodnoty rezidenčných nehnuteľností môže priniesť možnosť získať štátnu dotácie na rozvoj infraštruktúry. Veľkosť údajné preferenčné pôžičiek je stanovená z rozdielu medzi dotované a na trhu úverov.

trhové podmienky

Na strane mínus môže byť použitý, ak existuje značný rozdiel medzi trhovou cenou podobné vlastnosti a znalca.

Zmena funkcie možno tiež brať do úvahy pri posudzovaní, pretože vplyv na ponuke a dopyte.

Miesto umiestnenia nehnuteľnosti

Fyzikálne faktory (na zemi)

Porovnávací prístup pri hodnotení pozemkov zahŕňa zhromažďovanie charakteristiky vlastnosti objektu:

• veľkosť;
• tvaru;
• geológie;
• topografie;
• úroveň pripravenosti, to znamená, či vymazané pôda vegetácie, či nezrovnalosti sú vylúčené;
• ukazovatele kvality pôdy.

Najpozoruhodnejšie je prítomnosť alebo neprítomnosť kopca alebo svahu, skalné útvary alebo priekopy. Je príznačné, že niektoré zaťažiteľnosť na zemi, jeho sila, prítomnosť podzemnej vody. Je veľmi dôležité, ak je informácia o možnom výskyte minerálov. Ak sa potvrdí informácia, bude krajina musieť mať záťaž v budúcnosti.

Všeobecná charakteristika objektu, ktorý má byť vyhodnotený

Porovnanie trhový prístup - štúdium vlastností, ktoré zvyšujú náklady na zariadenie. Patria medzi ne:

• veľkosti objektu alebo priestory;
• Výškových budov;
• a prítomnosť oblastí pomocných zariadení;
• výška stropu.

Dôležitý je materiál, z ktorého postavil budovu, modernejšie a spoľahlivejšie je, tým vyššiu hodnotu majetku. V neposlednom rade stojí aj celkový vzhľad budovy, prítomnosť opravy a ľahký vstup. Ak je vstup z dvora, bude to krok dole faktorom.

Nedostatočné údržby - to je príležitosť zmeniť hodnotiacu správu. Tento výpočet je prevedený z hodnoty nákladov na opravy a reštaurátorské práce, s prihliadnutím na výhody plynúce z investícií použitých pri stavbe alebo oprave.

ekonomickej sily

Porovnávací prístup do nehnuteľností - je to s prihliadnutím na možnosti úspory v energetických zdrojov počas prevádzky. Neustály rast nákladov na spotrebu energií robí ľudí neustále premýšľať o úspory a využívanie alternatívnych zdrojov energie.

Predovšetkým tento faktor je dôležitý, ak je objekt získal ďalšieho prenájmu. Čím vyššia je pomer príjmov k výdavkom, ktoré budú použité na prevádzku budovy alebo miestnosti, tým menšia je veľkosť návratnosti kapitálu v čisté výnosy z prenájmu nehnuteľností.

Kategória sa vzťahuje na meranie prítomnosti alebo neprítomnosti metrov, či sa minimalizovali tepelné straty udalosti sú držané.

ďalšie ukazovatele

Vyhodnotenie zahŕňa posúdenie prítomnosti alebo neprítomnosti prvkov služby. Najjednoduchším príkladom - ak je tam je výťah v dome, alebo nie. Prítomnosť úplného alebo čiastočného nedôjde k oznámeniu, tým viac pripojený k miestnej systému. Ak je príliš veľa nedostatkov, korekcia sa vykonáva smerom dole. Odhad nehnuteľnosti je držaný stále pre rad ukazovateľov.

fáza vysporiadanie

Všetky výpočty sú založené na komparatívne prístup open source informácií o vykonaných v poslednej dobe s podobnou transakcií s nehnuteľnosťami.

vyhodnocovacia kroky:

1. Štúdia podobných návrhov v konkrétnom realitnom segmente, ktorá uvádza porovnateľné údaje, ktoré boli predané v poslednej dobe.
2. Zhromaždené informácie sú analyzované jednotlivo a každá veta je v porovnaní s odhadovaným nehnuteľností.
3. Izolácia cenové charakteristiky, dodatky k hodnotiacej správe.

Odsúhlasenie upravených cien a odhad konečnej hodnoty porovnávacieho prístupu.

Výhody porovnávací prístup

Po prvé, táto metóda umožňuje, aby odrážali názor iba typických kupujúcich a predávajúcich.

Ocenenie sa odráža v súčasných cenách, pri zohľadnení zmien vo finančných podmienkach, a dokonca aj infláciu. Vyhodnotenie je vždy staticky uzemnený.

Vyhodnotiť konkrétna vlastnosť, že nie je nutné sa naučiť všetky na trhu s nehnuteľnosťami, ale iba podobné predmety. Táto technika je veľmi jednoduché, spoľahlivé výsledky.

... a nevýhody

• Je pomerne ťažké stanoviť skutočnú cenu.
• Úplná závislosť na aktivitu a stabilitu na trhu s nehnuteľnosťami.
• Zložitosť harmonizácie dát, kde sa podobné predmety značne líšia z hľadiska tržieb.

na záver

Podstatou komparatívneho prístupu pri hodnotení nehnuteľností pochopiť ako kupujúci a predávajúci. Táto technika umožňuje stranám, aby preskúmala na trhu s nehnuteľnosťami, a uistite sa, že nie sú stratené. Posúdenie môže byť založené na už dokončených transakcií alebo ponúka aj ďalšie predajcovia. V každom prípade, porovnávacia metóda - A systematizácia a porovnanie údajov o podobných vlastností. Hlavná vec, že výber podobné predmety pre porovnanie zohľadnila osobitné alebo nezvyčajné faktory, ako je hrozba zabezpečenie záchvatu, zmeny zákonov a predpisov na miestnej úrovni, alebo nedodržania zmluvy o pôžičke, prítomnosť prvkov donútenia.