Prideľovanie bytov v novostavbe - čo to je? Klady a zápory na obstaranie nového bývania v rámci zmluvy o prevode

Jedným z najpopulárnejších spôsobov investovania do trhu s nehnuteľnosťami - na pridelenie bytov v novostavbách. Čo je to - chápe, že nie každý, a často začiatočník nechce, aby si s ním. Podľa štatistík, takmer pätina všetkých domov vo výstavbe sa predáva v rámci tohto režimu. Aké sú hlavné výhody a nevýhody týchto transakcií? Čo kupujúci je v ohrození?

Prideľovanie bytov v novostavbách: čo je to?

Zadanie - zmluva o prevode vlastníckych práv tretej strane. Transakcia je možné až do dňa Štátnej komisie, kde doteraz neexistuje doklady o vlastníctve do priestorov v budove. Investor, ktorý si kúpil dom v novostavbe na stavebná firma prevedie svoje práva na vlastníctvo iných fyzických osôb za poplatok. Typicky, investor dostane transakciu z% návratnosti vložených prostriedkov v nových budovách 10 až 90. Nový účastník zdieľanej konštrukcia tiež prevedené práva a povinnosti, ako developer.

Postúpenie vlastníckych práv k bytu v novostavbe možné vykonávať dvoma spôsobmi:

• Podľa kontrolou dohody (predávajúci spláca dlh developera a fondov kupujúceho, že transakcia môže byť vykonaná niekoľkokrát s jedným aspektom nehnuteľností);
• Na základe zmluvy o budúcej zmluve (nepodlieha štátnu registráciu, zakladá právo predávajúceho a kupujúceho vykonávať transakcie v budúcnosti).

Výplata prebieha na základe vzájomnej dohody.

Ako predať byt v budove na zadanie: Fáza

postúpenie zmluvy prechádza štyrmi fázami spracovania:

1. Kontrola v dokumentácii pre vývojárov:

• charterové spoločnosti;
• Memorandum of Association;
• osvedčenie o štátnej registrácii a registrovaná v Spolkovej daňové služby;
• umožňuje pre stavebníctvo;
• Vyhlásenie projekt;
• dokumenty potvrdzujúce financovania.

2. Predávajúci informuje o zámere predať majetok developera, a potom musí získať súhlas od neho písomne, ako aj dokumentov potvrdzujúcich absenciu finančných záväzkov voči firme. Tiež vyžadujú notársky overený súhlas manžela na predaj nehnuteľnosti, riešenie úverové inštitúcie (v prípade bývania zakúpené na hypotéku), výpis z registra do obytného priestoru. Kupujúci musí získať notársky overený súhlas manžela a vziať do banky a úverové zmluvy o poskytnutí úverov na bývanie (s hypotékou).

3. Udržujte zmluvu o postúpení sám. Aby bolo možné mať developer v realitnej kancelárii alebo právnik.

4. K dispozícii je transfer na štátnej registrácii zmluvy v divízii Rosreestra.

Je možné pridelenie hypotéky

Súčasná ruská legislatíva stanovuje, že pridelenie hypotéky a byty v novostavbe je to možné. Za týmto účelom, predávajúci je potrebné získať písomný súhlas úverové inštitúcie, pretože prenáša svoje finančné záväzky voči kupujúcemu v plnej výške. To znamená, že kupujúci súhlasí s tým, aby v súlade so všetkými podmienkami zmluvy o pôžičke. V tejto fáze je potrebné starostlivo skúmať zmluvy o hypotekárnych úverov, pretože banka má právo vykonávať zmeny na vlastnú päsť.

dane

Podľa daňového poriadku, po postúpení došlo v bytovom dome, daň vo výške 13%, musí byť zaplatená predávajúcim. Odpočet je vyrobená z výšky zisku - rozdiel medzi výnosom a pôvodné náklady na bývanie. Na tento účel musí predávajúci predloží odboru daňovej kontroly vyhlásenie vo forme 3NDFL.

Napríklad v prípade, že byt kúpil za 1000000 a predávané na základe zmluvy o prevode 2000000, suma odpočítateľnej položky bude činiť 130.000.

V prípade, že kupujúci chce získať nárok na odpočet dane na nákup nehnuteľností, musí požiadať predávajúceho potvrdenie o zaplatení dane.

goodies

Obaja predávajúci a kupujúci prínos po zadaní sa vykonáva v bytovom dome. Aké sú tieto výhody?

Predávajúci má zisk z predaja. Navyše, jeho veľkosť môže byť výrazne vyššia, ako pôvodne investovaná suma.

Výhody pre zákazníka:

• Nízke náklady v porovnaní s ready bývania.
• Možnosť individuálneho plánovania.
• Kúpil právne čistý byt.

cons

Napriek skutočnosti, že sa prevod práv k bytu v novostavbe - jedna z obchodov na trhu s nehnuteľnosťami najpopulárnejší, je stále riskantné. Medzi hlavné riziká vydanie:

• Úpadku stavebné firmy.
• Zrušenie zmluvy o priradenie.
• Dual predaj.
• Predávajúci neupozorní vývojár úlohy.

Teraz uvažujeme tieto body podrobnejšie.

Stavebná firma bankrotu

Počas tohto obdobia sa počíta od okamihu štátnej registrácii PO k podpísanie aktu odovzdania domu v prevádzke, držitelia úrokové môže previesť svoje práva k nehnuteľnosti. Hlavným dôvodom pre priradenie je porušením vývojárov štandardov kvality a opakované odloženie stavby. Obvykle sú tieto okolnosti sú v dôsledku úpadku developera plánovaný.

Po úvodnom držitelia úrokovej dá právo na bývanie v novostavbe, bude zodpovednosť pred novým členom producentov nesie výhradne developer. V prípade, že developer porušuje POS a nie plniť svoje povinnosti, ukončenie zmluvy o postúpení nie je možné. Nové držiaky úrokové prichádzajú spory už priamo s developerom.

Počiatočným účastníkom výstavby môžu byť zodpovedné za staviteľa zmluvy, iba vtedy, keď berie na kauciu. Zaoberá zárukou sú veľmi zriedkavé.

Odstúpenie od zmluvy o pridelení

Zadanie pre kúpu bytu v novostavbe by nemala byť v rozpore s normami existujúcich právnych predpisov a zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe. Dohoda priradenie možno uznať za neplatné v nasledujúcich situáciách:

• Počiatočné držitelia úrokové nesplnila finančné záväzky voči developerom a bankou.
• Žiadny písomný súhlas bol získaný od stavebnej firmy.
• sme dostali písomné povolenie od banky, pokiaľ bývanie kúpil s pomocou úveru.

V prítomnosti aspoň jednej z vyššie uvedených položiek v zmluve o postúpení je neplatný. Podľa článku 390 Občianskeho zákonníka, zodpovednosť za uzatvorenie zmluvy neplatné padá úplne na pôvodnú účastníka DDU. Je povinný zaplatiť peniaze prevedené na neho, a zaplatiť úroky a nahradiť podviedol investorov do nehnuteľností straty.

dual predaj

V roku 2011 bola prijatá rezolúcia, podľa ktorej všetky producentov podliehajú registrácii povinnú štátnej. Bohužiaľ, ruská legislatíva v oblasti participatívnej konštrukcie má ďaleko k dokonalosti. Najmä je tu riziko dvojitého predaja na pridelenie bytov v rozostavaných budov.

V praxi sa často existujú prípady, keď bezohľadní predajcovia uzatvorili dohody s priradením viac zákazníkov súčasne. To sa deje preto, že sú predbežné zmluvy o predaji, ktorých registrácia Rosreestra nie je podmienkou. Vlastníctvo súdne uznaná pre nadobúdateľa, ktorý ako prvý podpísala zmluvu s predávajúcim. Prevod peňazí predajcovia by malo byť až po štátnej registrácii PO.

Predávajúci neoznámila vývojárov

Predávajúci musí získať písomný súhlas od developera predať byt. V opačnom prípade budú nové držiaky úrokové utrpieť straty súvisiace s týmto rizikom, vrátane neschopnosť zotaviť zo straty staviteľ až do zrušenia producentov.

Napríklad v prípade, že nové držiaky úrokovej na súdoch chcete obnoviť s výstavbou penále za meškanie v uvedenia do prevádzky, bude odmietnutý.

Napadnúť zmluvu na súde

Rozhodnutím súdu fyzických a právnických osôb, možno považovať za platobnej neschopnosti alebo úpadku. V tomto prípade sú všetky transakcie vzťahujúce sa k problematike nákupu a nadobúdania nehnuteľností sú uznané za neplatné v dvoch prípadoch:

• Ak je zmluva o predaji uvedené zámerne podhodnotená cenu.
• Transakcia bola dokončená za menej ako 12 mesiacov pred začatím súdneho konania o úpadku.

V súdnej praxi, existujú prípady, keď tie isté priestory sú predávané pod postúpenie zmluvy niekoľkokrát. Následne je výstavba nového účastníka zaplatí za zakúpené nehnuteľnosti. Počiatočné držitelia úrokové spúšťa proces úpadku, a transakcia je zrušená. To znamená, že nové Akcionárom je nielen bez prestížne bývanie, ale bez peňazí vynaložených na byte.

Single priradenie centrum

V Petrohrade a Leningradskej oblasti je špecializovaná agentúra - priradenie United Center. Apartmány v dome viac atraktívne pre potenciálnych kupcov, nie druhej domovy. Okrem priradenie - pomerne zložitý a časovo náročný proces, ktorý vyžaduje presnú znalosť legislatívy.

Špecialisti strediská majú rozsiahle skúsenosti v oblasti transakcií prevody zmlúv. Agentúra má tiež vlastnú databázu preverených vlastností, ktoré prakticky zaručuje právnu čistotu transakcie.

Jedným z najviac riskantné, ale najdostupnejší formou nadobúdania nehnuteľností - prideľovanie bytov v novostavbách. Aký druh dohody? Na základe priradenie sa vzťahuje k prevodu evidencie vlastníckych práv z účastníkov zdieľa konštrukciu na tretiu osobu. Tento typ transakcie má nepopierateľné výhody, ale mnoho nevýhod. Aby sa predišlo problémom s nehnuteľnosťami v budúcnosti, mali zveriť podporu transakcií kvalifikovaných právnikov. V Rusku existuje len jedna špecializovaná agentúra na starosti takéto záležitosti - United Center priradenie.